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　　原标题：不可抗力致房屋买卖纠纷法院怎么判?

　　为遏制投资性购房，平稳房价，近年来各地相继出台各项限购措施，甚至打出限购政策组合拳。2017年3月，北京市出台《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，“商改住”项目遭遇史上最严限购，部分买受人由此丧失购买资格或购买能力受限，导致合同无法继续履行。在此情况下，买受人要求退还购房定金和居间费，能否得到支持？近期，位于楼市热点地区的房山法院结合“限购令”出台后的辖区内审理的相关案件，以案说法，对相关判例及其判决依据进行解读。

　　纠纷案例

　　丧失购房资格

　　买受人要求退还购房定金

　　2017年3月12日，马某与孙某签订房屋买卖合同，马某以总价185万元购买孙某位于房山区长政南街2号院内办公房屋一套。马某于签订合同当日给付孙某定金10万元。合同签订后，孙某办理了涉案房屋的还款解押手续，银行于2017年3月24日出具《贷款结清证明》。

　　2017年3月26日北京市相关部门联合发布京建发（2017）第112号《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，要求个人购买办公类项目应当符合下列要求：1、名下在京无住房和商办类房产信息；2、在申请购买之日起，在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。而马某名下已有一套住房，不符合购买“商办类”项目的购房资格。马某起诉要求解除双方签订的房屋买卖合同，并返还10万元定金。

　　孙某不同意解除合同，认为马某虽然名下有房，但完全可以通过自行努力克服，如出售名下现有住房使自己具备购房资格，从而继续履行合同。再者，孙某认为自己也承受了很大损失，即使解除合同也不能全部返还定金。他自己筹钱还了银行贷款，现在这套房屋卖不了，他购买的另一套房屋首付款就没办法交付，还需要支付大笔违约金。

　　法院认为，该公告的出台使马某丧失购房资格，进而导致马某与孙某签订的房屋买卖合同无法继续履行，双方签订的合同目的无法实现，应解除合同。该公告的出台系不可归责于当事人的事由，而且双方对解除合同都没有过错，所以孙某应该退还马某定金10万元。孙某没有举证证明自己的实际损失情况，所以对其同意部分退还首付款的意见，法院未采纳。法院最终判决解除双方签订的房屋买卖合同，孙某返还马某购房定金10万元。

　　法官说法

　　限购政策出台前，商住房不列入家庭房产考核范围。非京籍家庭，无论是否符合纳税和社保条件均可购买，而且商住房价格较普通住房价格低廉，所以商住房成为众多在京无购房资格者或投资者的重要选择。“商办类”项目限购政策出台，房屋买卖双方的利益会受很大影响。

　　一些买房人因新政实施丧失购房资格或者无法办理购房贷款，要求解除合同、由出卖人返还已付购房款和定金。但客观上也存在着因限购政策调整商住房市场，导致买房人对房屋升值空间不乐观，买房人以其不能办理贷款要求解除合同从而摆脱风险的情况。

　　对因房屋新政导致合同履行发生困难的，应解除合同，并由卖房人退还定金和已付购房款，同时由双方共同承担损失。如果买房人在新政出台后另行买房丧失购房资格，以达到不履行商住房买卖合同的目的，应综合对合同不能履行的主观过错程度，由其承担相应的违约责任。买房人虽然不能办理购房贷款，但如卖房人能够证明买房人有充分的履约能力，买房人以限购政策出台不能办理贷款主张解除合同不能成立，买房人应继续履行合同，否则构成违约并应承担违约责任。

　　纠纷案例

　　买卖合同已解除

　　买受人要求退还居间费

　　2017年3月18日，赵某、贾某与北京某房地产经纪有限公司（居间方）签订《存量房屋买卖居间合同》，约定出卖方与买受方同意居间方就房屋买卖事宜提供有偿居间服务。在签订合同前，居间方已经多次向买卖双方提供居间服务，最终买卖双方签订合同，赵某购买贾某位于房山区长阳镇起步区5号地某商业办公楼5层3单元房产一套，房屋总价款197万元，赵某拟申请贷款110万元。

　　合同约定居间方的权利义务为：1、提供房地产信息、房地产交易咨询服务和交易机会；2、提供买受方、出卖人双方实地看房服务；3、转达买卖双方的立约意向等有关事项；4、提供订约媒介服务，代拟房屋买卖合同；5、负责见证买卖双方签订存量房屋买卖合同；6、保存存量房屋买卖合同一份，负责对合同条款进行解释；7、受托代为保管买受方所付定金及相关费用；8、受托代为保管出卖方房屋产权证及原购房协议等资料；9、拟算税费金额仅供买卖双方参考。合同签订后，赵某向中介公司支付了3万元居间费。

　　2017年3月26日北京市出台《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，规定商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。赵某因不能办理贷款无法继续履行合同。赵某与贾某私下协商，双方一致同意解除房屋买卖合同。

　　后赵某到中介公司要求退还居间费，双方协商未果。赵某诉至法院，要求解除《存量房屋买卖居间合同》，并要求中介公司退还居间服务费3万元。中介公司不同意其诉讼请求，认为赵某与贾某经中介公司居间服务已经签订了房屋买卖合同，其已经完成了居间义务。虽然赵某与贾某之间的房屋买卖合同已经解除，但居间服务合同并未解除。如果有违约方的话，由违约方支付居间费，如果没有违约方，买卖双方也需要支付必要的费用。

　　法院认为，因限购政策出台赵某不能办理贷款，如果继续履行合同，赵某需要全款给付，这已远超赵某签订合同之初的预期，并超出赵某的支付能力。赵某与贾某之间的房屋买卖合同已无法履行并已解除。所以，居间服务合同的合同目的无法实现，也无法继续履行，应解除三方签订的居间服务合同。

　　买卖双方及中介公司对合同的解除都没有过错，并且中介公司已经向赵某履行了促成订立房屋买卖合同的义务，但没有完成协助办理过户手续、办理网上签约手续等合同义务。所以根据公平原则，中介公司应该退还部分居间费。根据合同的约定及具体履行情况，酌定中介公司退还赵某居间费2.5万元。

　　法官说法

　　当前房屋买卖大多是通过房屋中介机构提供居间服务完成的。居间服务合同应明确约定买卖双方及居间方的权利义务、居间费数额、居间费承担方。买卖双方在合同履行过程中若有约定的违约行为，一般由违约方负担居间费。

　　新政出台导致房屋买卖合同无法履行，合同应予解除。对此，买卖双方均无过错，且需互担损失。房屋买卖合同解除，居间服务合同亦无法继续履行。

　　根据公平原则，房屋中介机构应在扣除从事居间活动支出的合理费用后返还居间服务费。关于支出费用的范围，应参考居间服务合同的履行阶段以及中介机构在居间服务中实际支出的人力、物力、财力等具体情况综合考量。

　　因房屋中介机构未及时履行受托义务，导致房屋买卖双方因新政出台无法继续履行合同，房屋中介机构应根据其过错程度承担相应的赔偿责任。

　　房山法院的法官也提醒广大市民，在房地产热的今天，房屋买卖纠纷不断，除了面临政策风险外，更多的是缘于相关人员法律常识的缺乏，面对状况不知所措。类似的涉及房屋的常见纠纷还有房屋出租违约、租金赔偿等不同问题。法官也提醒广大市民，在具体维权过程中，要注意证据的收集、诉讼程序等，要通过法律途径理智维权。(编辑/罗安东)